Торги и банкротства

Торги по продаже активов банкротов и арестованного имущества часто привлекают инвесторов обещанием «выгодных» цен — однако на практике до 70% выигранных лотов не окупаются. Основные причины — юридические и градостроительные коллизии, которые лежат в основе многих неудач. Часто оказывается, что участки по аукционам имеют скрытые обременения, неверно определенный статус или требуют огромных вложений. Чтобы не оказаться в убытке, необходимо детально проверять лот перед торгами и привлекать профессионалов к анализу сделки.

Юридические риски
Ключевые проблемы связаны с правовым статусом имущества. Участок может иметь «грязную» историю: споры о праве собственности, долги предыдущего владельца, незавершенные судебные процессы или оспариваемые сделки. Например, выигрыш лота при отсутствии нотариального оформления сделки приведет к её ничтожности. По закону (ст. 250 ГК РФ) при продаже доли в общем имуществе остальные собственники имеют преимущественное право выкупа. В условиях торгов с аукционами банкрота это право действует в особом порядке: им предлагают купить долю не по рыночной цене, а по сумме, за которую её выиграл победитель торгов. Поэтому необращение внимания на эти нюансы может привести к тому, что победитель аукциона лишится права на лот и сделка будет оспорена.
Кроме того, в процедуре банкротства конкурсный управляющий обязан соблюсти все формальности. Если он, к примеру, не уведомит других долевых собственников или не оформит сделку у нотариуса, суд может признать аукцион недействительным. Практика показывает, что даже выиграв лот, инвестор может долго судиться и не получить ничего. Так, в одном деле ООО «Палитра» выиграло торги на предприятие «Плодородие» (лот стоимостью 7,58 млн ₽) за 2,728 млн ₽, но не внесло плату по договору. При повторных торгах объект купило ООО «Форт» — однако «Палитра» обратилась в суд с требованием признать сделку недействительной. Судьи посчитали «Форт» добросовестным покупателем и отменили претензии «Палитры». Позже «Палитра» даже заявила уголовное дело о мошенничестве, но уголовное расследование долго продолжается без ясных результатов. Этот пример наглядно иллюстрирует: без тщательной проверки правовой чистоты лота и сопровождения сделки инвестор рискует не только потерять деньги, но и оказаться втянутым в судебные споры.

Градостроительные ограничения
Не менее опасны геодезические и градостроительные нюансы лота. Часто на торгах продают землю, непригодную для заявленных целей. Например, участок может относиться к категории «земли сельскохозяйственного назначения» — на него формально нельзя возводить жилые дома или коммерческие объекты, пока не будет проведена долгая процедура изменения вида разрешенного использования. Аналогично, участок может быть признан лесным фондом, санитарной зоной или зоной охраны водоёма. В таких случаях инвестор рискует получить просто «пустырь» с обременением: по закону на этом участке нельзя построить ничего, что планировалось.
Инфраструктура — ещё одна кампания преткновения. Нередко аукционные лоты — это отдаленные земли без дорог, канализации, газа или электричества. Как отмечают эксперты, у «аукционных» участков часто есть сложности с подключением коммуникаций. В результате дешевый лот может оказаться пустым полем, куда нужно проложить дороги и сети за свой счет. Такие работы могут стоить десятки миллионов рублей, нивелируя кажущуюся выгоду. Подытоживая: низкая стартовая цена часто компенсируется премией за риск — то есть за необходимость решать все эти проблемы.

Что проверять перед торгами
Чтобы снизить вероятность «сюрприза», инвестору нужно провести полный due diligence земельного участка. Рекомендуется проверить следующие аспекты: — Правоустанавливающие документы: выписку ЕГРН, историю переходов прав, лиц, чьи имена стоят в свидетельстве. Важно убедиться в отсутствии судебных споров по объекту и том, что продавец действительно имеет полномочия на сделку. — Обременения и аресты: узнать о наличии залогов (ипотека, банковские кредиты), судебных арестов или других ограничений. Продавец (конкурсный управляющий) должен раскрыть все обеспечительные меры. Если на лоте висят невыплаченные долги или аресты, выигранная сделка может быть заблокирована. — Статус участка по Градостроительному плану (ГПЗУ): выяснить, к какой категории относится земля и какие виды разрешенного использования разрешены. Это предотвратит покупку участка «для ИЖС», который на деле является сельхозземлей и не может быть застроен. — Коммуникации и подъезды: уточнить наличие и схему подключения воды, газа, электричества и дорог. Если на участке нет подъездного пути или договоров подведения сетей, придется самостоятельно финансировать прокладку. — Финансовые обязательства: проверить долги по налогам и сборам, задолженность по ЖКХ (если речь о здании). В случае покупки недвижимости долг «переходит» к новому собственнику, что в ряде случаев превратит выгодную покупку в убыточную. — Прежние собственники и наследники: узнать, банкрот ли был предыдущий владелец (через ЕФРСБ) и не остались ли неоплаченные обязательства. Если лот — выморочное (принадлежал умершему без наследников и перешел городу), то со временем могут появиться новые наследники и оспорить сделку. — Долевая собственность: если лот — доля в общем имуществе, убедиться, что все сособственники уведомлены и отказались от выкупа. При продаже доли другим лицам они сохраняют преимущественное право купить её по итоговой цене торгов. Это особенно актуально для квартир или участков, разделенных на доли.
Во всех этих проверках поможет опытный юрист. Как советуют эксперты, «перед участием в аукционе проведите тщательную юридическую проверку (due diligence) участка» и обратитесь к специалистам, чтобы выявить обременения и ограничения. Игнорирование таких этапов — распространенная ошибка инвесторов.

Дешевый лот не всегда выгоден
Низкая стартовая цена лота — повод для бдительности. На самом деле дешево может быть не выгодно: 
— Обременения и скрытые обязательства: иногда цена при торгах занижена из‑за обременения. К примеру, на участке может быть оформлен скрытый долг по аренде или обязательство перед муниципалитетом. Победитель аукциона столкнется с необходимостью погашения этих обязательств самостоятельно.
— Недостаток прав на застройку: дешёвым может быть участок, отсекаемый системой из-за градостроительных ограничений. В практике бывают случаи, когда инвестор купил участок для строительства дома, а оказалось, что «он находится в сельхозземле», и строительство строго запрещено. Любая попытка снести его и возвести жилой комплекс потребует вначале перевода земли в другую категорию — процесс долгий и затратный.
— Отсутствие инфраструктуры: участки вне города без дорог и сетей дешевле за счёт высокой стоимости их обустройства. Инвестор нередко выясняет, что ему придётся вносить сотни тысяч или даже миллионы рублей за подведение газа, воды и электричества к своему участку.
— Конфликты статусов: в некоторых аукционах лоты продаются совместно с помещениями или оборудованием, которое по факту бывший собственник увезет с собой. Как предостерегают юристы, «обанкротившийся собственник может сорвать обои, плинтуса, сломать сантехнику», а на торгах продаётся только пустое помещение. Покупатель, оплативший только помещение, рискует остаться без заявленных удобств.
Таким образом, низкая цена часто скрывает «премию за риск» — всю ответственность за устранение проблем лота придётся нести покупателю.

Распространенные ошибки инвесторов
Без профессионального сопровождения даже опытного инвестора могут ждать типичные ошибки:

• Недооценка due diligence: многие участники полагают, что если они выиграли торги, то сделка выиграна автоматически. На деле покупателю надо изучить все документы — права, ограничения, долги — до ставки. Пренебрежение этим этапом чревато неприятностями.
• Игнорирование нотариата и согласий: покупатели часто не подозревают о юридических тонкостях. Так, они могут заключить договор без нотариуса, а по закону такая сделка ничтожна. Если лот — доля, некоторые не учитывают, что другие собственники имеют право выкупить её, и после торгов могут «выбить» выигранный участок у инвестора.
• Отсутствие профессиональной поддержки: инвесторы без юристов не замечают тонкости законодательства. Например, они могут пропустить срок, в который арбитражный управляющий должен направить уведомления другим собственникам, или не проверить наличие судебных ограничений на регистрационные действия.
• Участие на неподготовленных площадках: важно подавать заявки только через официальные аккредитованные торговые площадки (Росэлторг, torgi.gov, МЭТС и др.). Некоторым удалось оспорить сделки, проведённые на малоизвестных или неаккредитованных ЭТП. По словам специалистов, участие в аккредитованной системе снижает риски фальсификаций и отказов в регистрации.
• Поспешная ставка без лимитов: некоторые инвесторы «гонятся» за лот и не устанавливают для себя ценовой потолок. В условиях конкурентных торгов ставка может «вырости» намного выше планируемой, а переплата сведет на нет возможную выгоду.

Избежать этих ошибок помогает тщательное планирование и юрист. Неудивительно, что большинство неудачных кейсов связаны с самостоятельным участием без грамотной подготовки. -

Вывод: Подытоживая, можно сказать: выгодная цена лота — не повод пренебрегать проверкой. Чтобы минимизировать риски, перед торгами стоит провести тщательную юридическую экспертизу земельного участка — проверить правоустанавливающие документы, статус земель, наличие обременений и согласований. Кроме того, важно обратиться к профессиональному сопровождению сделки. Юристы, знающие тонкости банкротного законодательства (127-ФЗ) и земельного кодекса, помогут выявить скрытые проблемы и обеспечить законность всех шагов. Специалисты Vostera готовы оказать полное сопровождение — от анализа лота до регистрации права — и защитить ваши интересы при участии в торгах. Ведь ответственность за чистоту сделки всегда лежит на покупателе, а совет опытного юриста поможет сделать инвестицию действительно прибыльной.