Как изменить ВРИ земельного участка?

Вид разрешённого использования (ВРИ) — это установленный законом вид деятельности, который разрешено осуществлять на конкретном земельном участке. Проще говоря, это назначение земли (например, ИЖС, ЛПХ, сельхозназначение, коммерческое использование и т. д.). В соответствии с Земельным кодексом РФ собственник может использовать участок по любому из видов, предусмотренных правилами землепользования и застройки (ПЗЗ) по его адресу. Градостроительный кодекс РФ выделяет три группы ВРИ — основные, условно разрешённые и вспомогательные. Вспомогательные виды осуществляются дополнительно к основным.

Смена ВРИ требуется, если вы хотите легализовать новый вид использования участка или снизить налог. Например, владелец участка под ИЖС хочет заняться садоводством — нужно сменить ВРИ с «ИЖС» на «садоводство», иначе его могут оштрафовать. Ещё одна цель — уменьшить кадастровую стоимость. В практике приводят случаи, когда изменение ВРИ снижало налоги вдвое (например, ИЖС→садоводство в Екатеринбурге дало сокращение годового налога с 2160 до 1080 руб.). Однако любое изменение ВРИ автоматически меняет налоги и арендные платежи, поэтому экономический эффект нужно просчитывать заранее

Когда смена ВРИ бессмысленна или невозможна?

• Когда этого не позволяет ПЗЗ или закон. Если градостроительный регламент не содержит нужного вида использования, менять ВРИ нельзя. То же касается категорий земель, на которые законом изменять ВРИ запрещено: особо охраняемые природные территории, леса, водохранилища, земли военного и инфраструктурного назначения, охранные зоны объектов культуры, а также высокоземельные сельхозугодья (их сначала надо реклассифицировать).
• Ограничения для арендаторов. Если участок в государственной или муниципальной собственности и сдан в аренду по торгам под конкретную цель, арендатор не вправе менять ВРИ этого участка. То есть если вы участвуете в аукционе или арендуете землю под определённый вид деятельности, ваша свобода выбора ограничена договором.
• Когда выгода не покрывает затраты. Даже если смена ВРИ формально возможна, процесс может быть долгим и затратным. Если изменение рассчитано лишь на небольшую экономию (например, незначительное снижение налога), а подготовка документов и риск отказа потребуют больших усилий, имеет смысл взвесить экономическую целесообразность. Помните, что после смены ВРИ может вырасти кадастровая стоимость участка и, соответственно, налог. Поэтому в ряде случаев проще оставить всё как есть или искать другие способы оптимизации.

Пошаговая инструкция смены ВРИ

1. Проверка ПЗЗ: выясните, приняты ли в вашем муниципалитете Правила землепользования и застройки, и какой они дают перечень ВРИ для вашей территории. Это можно сделать на публичной кадастровой карте Росреестра или запросом в администрацию. Убедитесь, что желаемый новый ВРИ вообще предусмотрен градостроительными регламентами данной зоны.
2. Выбор типа ВРИ: если нужный ВРИ — основной или вспомогательный (их можно выбирать свободно из списка ПЗЗ), переходите к следующему шагу. Если же речь идёт об условно разрешённом ВРИ (например, смена на коммерческое использование в зоне, где это не основное), потребуется получить разрешение от местной администрации. Для этого после подачи заявления проводится публичные слушания или общественные обсуждения, по итогам которых глава района принимает решение.
3. Подготовка документов: соберите комплект документов для Росреестра. Вам понадобятся: заявление о государственном кадастровом учёте с указанием нового ВРИ, выписка из ЕГРН, паспорт заявителя (или доверенность для представителя). При обращении в администрацию (для условно разрешённого ВРИ) могут потребоваться пояснительная записка (обоснования), СПОЗУ и другие материалы — точный перечень стоит уточнить заранее.
4. Подача заявления: заявление на изменение ВРИ подаётся в Росреестр либо через МФЦ, либо онлайн через личный кабинет Росреестра/"Госуслуги". При выборе МФЦ учтите, что в некоторых регионах есть отдельные сервисы (например, Единый портал услуг области). Заявление должно содержать кадастровый номер участка, текущий и новый ВРИ, а также обоснование изменения.
5. Ожидание решения и учет изменений: после подачи Росреестр рассматривает заявку. Если ВРИ выбран корректно (и, в случае условного ВРИ, получено положительное решение администрации), изменения вносят в Единый реестр недвижимости. При смене основного или вспомогательного ВРИ обновление ЕГРН обычно происходит в течение 5−15 рабочих дней. Если же была нужна административная процедура с общественными слушаниями, на весь процесс уходит чаще 1,5−3 месяца (10 дней на рассмотрение заявления в администрации, до месяца на слушания, плюс ~15 рабочих дней на Росреестр). В сложных случаях — например, в исторических зонах или при дополнительных экспертизах — процедура может затянуться до 6−10 месяцев.
6. Получение документа об изменении: после внесения изменений в ЕГРН Росреестр выдаёт вам новый документ (выписку или решение) с обновлённым ВРИ. Также может потребоваться внести изменения в право собственности (т.е. обновить договор аренды), если участок был в аренде.

Сроки и практика
На практике смена ВРИ может занять от нескольких дней до нескольких месяцев. Если выбранный ВРИ является основным или вспомогательным, Росреестр обновляет данные в среднем за 1−2 недели. Если же нужен условно разрешённый ВРИ, реально подготовьтесь к нескольким месяцам — сначала регистрационные процедуры в администрации и слушания, затем обновление ЕГРН. В регионах сроки часто не отличаются: в большинстве случаев процедура однородна по всей России и в ней нет региональных пошлин (кроме Москвы и Подмосковья, где за «жилое» ВРИ введена плата). Но будьте готовы к дополнительным тратам: в сложных ситуациях могут потребоваться услуги кадастрового инженера, экспертизы технического регламента или помощь юриста — стоимость таких услуг варьируется от десятков до сотен тысяч рублей.

Типичные причины отказа и риски
Отказ в изменении ВРИ может быть обоснованными или «формальными» причинами. Законные основания для отказа включают: запрошенный ВРИ не соответствует градостроительному регламенту зоны или нарушает технические нормы (например, требуемый участок меньше минимальной площади); участок попадает в зону особого режима (защита природы, культурное наследие, инфраструктура и т. п.); отрицательное заключение публичных слушаний для условно разрешённого ВРИ. Кроме того, отказ могут дать за неполный комплект документов или за неправильную подачу. В случае отказа можно подать жалобу в вышестоящую инстанцию и затем обжаловать в суде — практика последних лет показывает, что многие формальные отказы успешно оспариваются, особенно с помощью квалифицированного юриста.
Риски несоответсвия ВРИ. Если вы не смените ВРИ, а всё же начнёте использовать участок по-другому, это чревато штрафами. За нарушение целевого использования УКР предусмотрена административная ответственность: для граждан — от 10 тыс. до 100 тыс. руб. (0,5−1% кадастровой стоимости), для организаций — до 700 тыс. руб. (1,5% КС). В крайних случаях администрация может потребовать привести участок в соответствие с назначением — вплоть до изъятия земли. Поэтому легализация через смену ВРИ нередко является защитой от больших штрафов и потери права на землю.

Изменение ВРИ — эффективный инструмент, но подходить к нему надо вдумчиво. Убедитесь, что желаемый новый вид действительно разрешён в ваших ПЗЗ и что выгоды от смены (экономия на налоге, законность использования) перевешивают затраты времени и ресурсов на процедуру. Большинство шагов собственник может пройти самостоятельно (подготовить заявление, собрать справки и подать через МФЦ или госуслуги), но для этого нужно внимательно изучить местные правила землепользования и технические регламенты. Если остаются вопросы или хочется снизить риски ошибок, всегда можно обратиться к профессиональным юристам. Наши эксперты готовы взять на себя весь комплекс работ — от подготовки документов до представления ваших интересов в Росреестре и администрации. Это гарантирует, что процедура пройдёт максимально быстро и без непредвиденных осложнений.

Вывод: смена ВРИ имеет смысл, когда новый режим использования действительно необходим и возможен по градостроительным правилам. При правильном подходе процедуру можно пройти и своими силами, но при желании всё можно доверить профессионалам — мы поможем вам сделать это быстро и надёжно.