Зоны с особыми условиями использования территории

ЗОУИТ — это участки земли, на которых по закону установлен особый режим использования с запретами или ограничениями. Формального термина «ЗОУИТ» в законодательстве нет, но по существу это территория, где в силу закона действуют особые ограничения (например, где запрещено или строго регламентировано строительство). Такие зоны возникают вокруг разных объектов: с од­ной стороны — чтобы защитить особо ценную среду (зоны охраны памятников культуры, водоохранные зоны и т. п.), с другой стороны — чтобы защитить людей от потенциально опасных объектов (санитарно-защитные зоны вокруг промышленных предприятий, кладбищ, магистральных газопроводов и т. д.). На практике это означает: участок может быть в порядке, а после постройки дома выяснится, что он попал в зону охраны культурного наследия или в санитарную зону — тогда собственнику могут запретить строить или даже потребовать сноса построек. Уже были случаи, когда владельцы домов узнали о ЗОУИТ слишком поздно: например, в Тульской области снесли дома, оказавшиеся в охранной зоне памятников, а в Подмосковье газовики через суд добивались сноса жилья в охранной зоне магистрального газопровода. Такие примеры показывают, что риски реальны — и часто «неожиданные» ограничения всплывают уже после покупки.

Почему ЗОУИТ не всегда видно на кадастровой карте
Теоретически сведения о границах ЗОУИТ должны храниться в Росреестре. Ещё Федеральный закон № 221-ФЗ от 2007 г. предписывал вести единый кадастр недвижимости с учётом территориальных зон и особых зон. Позднее ФЗ-252 от 2015 г. обязал внести все «старые» ЗОУИТ в реестр к 1 января 2022 г. В ЕГРН даже создан отдельный реестр границ таких зон: формально ЗОУИТ считается установленной только после внесения её границ в кадастр.
Однако на практике сведения в реестр часто не попадают. Многие ЗОУИТ были утверждены давно (до 2018 г.) и долгие годы жили «вне Росреестра», а полномочия по их внесению распределены между разными ведомствами. По оценкам экспертов, сейчас около половины реально действующих зон так и не внесены в ЕГРН. Поэтому по публичной кадастровой карте (или по простой выписке из ЕГРН) можно ничего не обнаружить — многие ограничения там просто отсутствуют. Чтобы узнать о таких «скрытых» ЗОУИТ, нужны особые проверки.

Основные виды ЗОУИТ (наиболее опасные для инвестора)
Все ЗОУИТ возникают вокруг особых объектов — либо охраняемых, либо потенциально опасных. Наибольший риск для владельца участка несут следующие типы зон:

• Охранные и защитные зоны энергетических и транспортных объектов (ЛЭП, линии связи, магистральные трубопроводы, железные дороги, автотрассы). Например, вдоль газопровода или высоковольтных ЛЭП строительство жилых домов обычно запрещено или требует специальных согласований.
• Охранные зоны объектов культурного наследия. Минкультуры и местные власти устанавливают вокруг памятников истории и культуры «охранные зоны» (иногда с делением на буферную и защитную зону). Попадание участка в такую зону может сильно ограничить изменение застройки или потребовать сложных согласований (иногда построенный дом подлежит реставрации или демонтажу).
• Санитарно-защитные зоны промышленных предприятий, очистных сооружений, кладбищ и т. п.. Эти зоны вводятся, чтобы защитить людей от шума, выбросов и других вредных воздействий. Обычно это «пояс» вокруг индустриальных объектов, где запрещено или ограничено строительство жилья и некоторых видов деятельности.
• Водоохранные и прибрежные защитные зоны (Минприроды и региональные власти). Это территории вдоль водоёмов и водопроводных источников. На них запрещено строительство, земельные работы и другие виды деятельности, которые могли бы загрязнить воду или нарушить экосистему.
• Приаэродромные территории. Росавиация (для гражданских аэродромов) и Минобороны (для военных) устанавливают зоны вокруг аэропортов и летных полей. В таких зонах строительство объектов может требовать отдельного согласования — особенно это касается жилой застройки и объектов повышенной этажности.
• Охранные зоны объектов природоохранного значения (природные парки, заповедники). В ООПТ (особо охраняемых природных территориях) и вокруг них строительство практически невозможно — такие ограничения устанавливаются федеральными законами и нормативами Минприроды.

Таким образом, особенно внимательным надо быть, если рядом с участком есть исторический памятник, ГЭС/фабрика, аэропорт, военный объект, магистральный трубопровод, речной бассейн и т. д. — именно там могут действовать жесткие ограничения.

Какие ведомства создают основные риски
Разные государственные органы и «ресурсные» организации устанавливают свои ЗОУИТ. Прежде всего это:

• Минкультуры РФ (или региональные управления культуры) – охранные зоны памятников истории и культуры, археологические зоны.
• Федеральное агентство воздушного транспорта (Росавиация) и Минобороны – приаэродромные территории для гражданских и военных аэропортов.
• Ространснадзор и Росжелдор – охранные зоны автомобильных и железных дорог.
• Минэнерго/Росэнергонадзор – охранные зоны ЛЭП, электростанций, теплоцентралей.
• Ростехнадзор (или Газпром) и нефтяные компании – охранные зоны магистральных газо- и нефтепроводов.
• Роспотребнадзор, Минздрава, МЧС – санитарно-защитные зоны промпредприятий, больниц, кладбищ, зонах химбезопасности и т.д.
• Минприроды и Росрыболовство – водоохранные зоны, рыбохозяйственные заповедные зоны, прибрежные защитные полосы, лесопарковые зоны.

Эти ведомства могут в разное время принимать нормативные акты (приказы, постановления) об установлении границ соответствующих зон. Часто получается, что при покупке участка нужно согласовываться не только с местной администрацией, но и с «центровыми» инстанциями: например, ранее многие частные строители непреднамеренно оказались в приаэродромных зонах и вынуждены были получать согласования от Росавиации или воинских частей.

Как и где проверять ЗОУИТ до сделки

1. Публичная кадастровая карта и выписка ЕГРН. Самый простой шаг – на сайте Росреестра или через приложение «Публичная кадастровая карта» найти участок по адресу или КН и включить все слои ЗОУИТ. Так можно увидеть ограничения, уже внесённые в ЕГРН. В выписке из ЕГРН в разделе «Особые отметки» также могут быть указаны некоторые ограничения. Однако нужно помнить: такая проверка покажет только зарегистрированные в реестре зоны. Если границы какого-либо ЗОУИТ не внесены в ЕГРН (а таких зон – около половины), карта выдаст пустой результат.
2. Федеральные онлайн-сервисы. В 2024 году запущен новый портал «Градостроительная проработка онлайн» (https://nspd.gov.ru), где можно выгрузить сведения об ограничениях для конкретного участка. Этот сервис агрегирует данные из ЕГРН и помогает выявить «скрытые» зоны, которые не отображаются прямо на публичной карте.
3. Региональные ГИС и порталы органов власти. Во многих регионах доступны свои геоинформационные системы и карты с детализацией ЗОУИТ. Например, в Москве – система ГИС «ОГД» (открытый кадастр города), в Московской области – RGIS и «Градпроработка» (https://rgis.mosreg.ru). При проверке на таких картах можно активировать слои «особые условия использования территории» и увидеть зоны, разработанные местными властями или ведомствами. Аналогичные порталы есть и у других регионов (геопорталы краёв, картографические сервисы муниципалитетов).
4. Правила землепользования и застройки (ПЗЗ). Этот документ местного самоуправления содержит карты всех градостроительных зон, в том числе ЗОУИТ. Изучив ПЗЗ (обычно они опубликованы на сайте мэрии или Градостроительного комитета города/региона), можно узнать о планируемых или действующих специальных зонах в вашем районе. Часто там же указываются конкретные ограничения для каждой зоны.
5. Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ). Это официальный документ, который выдают органы власти по запросу. В ГПЗУ указываются все существующие ограничения и обременения на участок, в том числе полная информация о ЗОУИТ. По сути, ГПЗУ собирает актуальные данные сразу из нескольких ведомств. Он даёт максимальную достоверность (в нём отражены даже те зоны, которые нигде не публиковались), но оформляется долго – обычно до 15–20 рабочих дней. При этом ГПЗУ может быть выдан только на участок, который уже поставлен на кадастровый учёт, поэтому перед получением ГПЗУ стоит уточнить границы участка у кадастрового инженера.
6. Осмотр местности и «здравый смысл». Наконец, полезно обратить внимание на приметы вокруг участка. Близость к магистрали, ЛЭП, ТЭЦ, аэродрому или историческому объекту – повод проверить зоны охраны этих объектов. Даже банальный поход в администрацию с вопросом о том, какие зоны есть вокруг, иногда даёт результат. В сложных случаях имеет смысл привлечь кадастрового инженера или юриста: специалисты компании VOSTERA, например, умеют анализировать градостроительную документацию и запросами выяснять информацию о «скрытых» ограничениях.

Что делать, если ЗОУИТ обнаружили уже после сделки
Если вы уже купили участок и выяснилось, что на него распространяется ЗОУИТ, действовать нужно в зависимости от ситуации:

• Проверить правомерность зоны. Сначала уточните, каким нормативным актом и когда эта зона установлена. С вступлением в силу последних поправок в Земельный кодексе (ФЗ № 485-ФЗ от 26.12.2024) некоторые «устаревшие» виды зон перестали существовать – например, «зона наблюдения», «зона безопасности особо охраняемых местностей» и «охранная зона объектов метро» изъяты из перечня. Если ваш участок попал как раз в такую отменённую категорию, ограничения автоматически снимаются по закону. Кроме того, зона может быть признана недействующей, если она установлена не по тем целям, которые определены ст.105 ЗК РФ, или если по факту в её границах отсутствует охраняемый объект. В таких случаях можно обратиться в органы власти с просьбой пересмотреть и аннулировать зону или обжаловать её в суде.
• Требовать компенсации или выкупа. Закон предусматривает механизмы возмещения негативных последствий для собственника. По ст.57.1 ЗК РФ владелец участка вправе требовать возмещения убытков, связанных с введением ЗОУИТ (например, расходы на снос уже построенных объектов, потерю стоимости земли, затраты на переезд). С августа 2018 г. появился и механизм выкупа: если ЗОУИТ введена в интересах какого-то лица или органа, собственник может по п.7 ст.107 ЗК РФ требовать выкупа земли по цене, сложившейся до введения зоны. На практике, конечно, вопросы компенсации и выкупа часто решаются непросто (нет чёткого порядка действий), но закон даёт формальную возможность предъявить такие требования.
• Обжаловать через суд или местные органы. Если ни компенсация, ни выкуп не устраивают, можно попытаться оспорить законность установления ЗОУИТ. Например, проверить правильность процедуры утверждения зоны (согласований с муниципалитетом, публикаций). Если были допущены нарушения, есть основания обратиться в суд с иском о признании недействующим решения о ЗОУИТ. Также сейчас (после ФЗ-485/2024) есть прецеденты, когда суды признают утратившими силу ограничения старых типов зон.
• Пересмотреть проект и согласования. Если строительство только начинается, иногда выход – пересогласовать проект с учетом ограничений. Например, провести шумовые или радиационные экспертизы, скорректировать планировку участка. В отдельных случаях возможно получить индивидуальные разрешения от ведомств (Росавиации, МЧС и т.д.) на строительство, уменьшив тем самым риск будущих претензий.

В каждом конкретном случае нужны индивидуальный подход и юридическая экспертиза. Но ясно одно: игнорировать обнаруженную ЗОУИТ нельзя – лучше разобраться в вопросе, пока ещё есть время для легального урегулирования.

Проверка ЗОУИТ – сложная техническая и юридическая задача, требующая знаний градостроительного законодательства и доступ к специализированной информации. Если участок попадает в зону риска (близко к культурному наследию, аэродрому, промзоне, газопроводу и т.п.), имеет смысл обратиться к экспертам. Специалисты VOSTERA проводят комплексную «юридическую расчистку» участка: анализируют земельные и градостроительные документы, собирают выписки и ГПЗУ, взаимодействуют с ведомствами (Минкультуры, Росавиации, природоохранными органами и др.), готовят жалобы в суд или обращения о снятии обременений. Благодаря профессиональному подходу можно заранее обнаружить все возможные ограничения и либо избежать неподходящего участка, либо подготовиться к сделке максимально грамотно. Вовремя проведённая экспертиза ЗОУИТ поможет защитить инвестиции и сэкономить время и деньги на исправление ситуации впоследствии.